200 ألف ريال عقوبة المخالفين.. نظام جديد لملكية الوحدات العقارية المشتركة

القيود المفروضة على الانقسام وإعادة حماية التوازن الحضري

بموجب المشروع ، لا يُحظر تقسيم الوحدة العقارية المفرزة إلى وحدات مستقلة جديدة إلا بعد إعادة التقاطه وفقًا لأحكام النظام واللوائح التنفيذية.
يُمنع أيضًا نقل الأجزاء المشتركة أو تقسيمها أو التخلص منها بشكل مستقل عن الوحدات المفرزة ، حتى لو كانت الممتلكات في طور البناء ، باستثناء إعادة التثبيت قانونًا.
يسمح النظام بإعادة تصنيف العقار المشترك أو جزء منه من خلال التكامل أو التجزئة أو الإضافة ، شريطة أن يتم استيفاء مجموعة من الشروط: موافقة مالك الوحدة العقارية في حالة تأثير منطقة وحدتها أو النسبة المئوية من الأجزاء المشتركة ، والموافقة على الموافقة على الموافقة على المخصصات. تحافظ الضحية أيضًا على الحق في التظلم أمام المحكمة المختصة.

تنظيم الملكية المشتركة وتوثيق الحقوق

استخدام الحقوق والسلوك والتنظيم المشترك

يتعرف النظام على حق كل مالك في التصرف في وحدة العقارات ككيان مستقل ، مع الحفاظ على الشائع في الأجزاء الشائعة ، والتي يتم ربطها قانونًا بكل وحدة تفرز في أي سلوك. كما يوضح أن الحواجز الجانبية والجدران والسقوف والأرضيات بين وحدتين متجاورتين هي خاصية مشتركة ، ما لم يكن هناك استراحة بناءة. يحظر استخدام أي جزء من هذه المكونات لإلحاق الأذى بجيران الوحدة أو بقية الملاك.
يؤكد النظام أن بعض الأجزاء الشائعة قد تكون ذات فائدة حصرية لبعض المالكين فقط ، وفي هذه الحالة تعتبر أجزاء خاصة ، مملوكة لهؤلاء الأشخاص الذين يعانون من الانتشار ، ما لم يتم الاتفاق عليها.
يتم تحديد حصة كل من الأجزاء الشائعة بناءً على النسبة المئوية لمنطقة وحدتها في إجمالي مساحة الوحدات ، ما لم يتم الاتفاق على نسبة مختلفة.

القيود المفروضة على الاستخدام والتأجير والأضرار

فيما يتعلق بالاستخدام ، يمنح النظام كل مالك الحق في استخدام وحدته بطريقة لا تتناقض مع الغرض المخصص لها أو مع قانون جمعية المالكين. يحظر التأجير اليومي ما لم يُسمح بنظام الجمعية ، ويُحظر على المالك استخدام وحدته أو الأجزاء المشتركة بطريقة تؤذي جيرانه.
يحظر المشروع أي تعديل قد يضر ببنية البناء أو يؤثر على الواجهات ، أو استخدام أجزاء شائعة بخلاف ما يتم تخصيصه له ، بطريقة تضمن سلامة العقار والحفاظ على التنسيق المعماري.

أولوية الملكية وحق ما قبل الإعدام

في حالة الموافقة على فرز وحدات جديدة من الأجزاء المشتركة ، يعطي النظام أولوية لديها هذه الوحدات للمتلكات التي لديها أسهم نقدية وفقًا لما تحدده اللوائح. كما يسمح للمالك بأخذ الحق في الاستباق عند بيع وحدة مملوكة للآخرين. ومع ذلك ، فإن هذا الحق ينخفض ​​إذا تم بيعه بين الأقارب إلى الدرجة الرابعة ، أو بين الأزواج ، أو الأصول والفروع.

تعويض ADEL عند المصادرة

في حالة إزالة الممتلكات أو جزءًا من الممتلكات المشتركة للمصلحة العامة ، ينص النظام على أن التعويض يجب أن يشمل قيمة وحدة العقارات المفرزة ، بالإضافة إلى النسبة المئوية لمالك الأجزاء المشتركة ، مع ضمان إزالتها جزء من الجزء المفرز من تعويض عادل.

تسجيل الملكية شرط لحقوق النقل

لا يتم نقل ملكية الوحدة العقارية أو ترتيبها في الحقوق الرقيقة حتى بعد وثائقها الرسمية وتسجيلها مع السلطة المختصة ، مما يعزز حماية الحقوق العقارية ويمنع النزاعات.
يعرّف النظام الوحدة العقارية بأنها تتكون من أجزاء رئيسية ، مثل الأرضيات والجدران والنوافذ والسقوف ، بالإضافة إلى مرافق الشرفة ، ومواقف السيارات والاتصالات الداخلية ، شريطة تحديد مكوناتها بدقة في القائمة. بعض المنشآت هي مثل المصاعد ، والخزانات ، وشبكات الصرف ، وأنظمة مكافحة الحرائق من الأجزاء المشتركة ، والتي لا يمكن لأي مالك التخلص منها بشكل منفصل.
يشدد النظام على أن مواقف السيارات للوحدة العقارية هي جزء لا يتجزأ منها ، وقد لا يتم بيعها أو التخلص منها منفصلة عن الوحدة.

عقوبات صارمة

يعاقب النظام من قبل أولئك الذين ينتهكون أحكامه بمجموعة من العقوبات التي تبدأ بالتحذير ، والوصول إلى غرامات تصل إلى 200000 ريال ، وتعليق ترشيح رئاسة أو إدارة جمعية المالكين لفترة لا تتجاوز ثلاث سنوات. يحدد مجلس إدارة السلطة جدولًا تصنيفًا للانتهاكات والعقوبات على أساس درجة الجاذبية وتكرار الانتهاك.
يُسمح بمضاعفة العقوبة عند تكرار الانتهاك ، ويتم تطبيق النظام الأكثر حدة إذا كان الانتهاك ينطوي على انتهاك نظام آخر.
تقوم اللجنة بمهمة التفتيش والرقابة لضمان الالتزام بأحكام النظام ، ويحق لها مساعدة في الكيانات العامة أو الخاصة لتنفيذ هذه المهام. تتشكل اللجان المتخصصة أيضًا من ثلاثة أعضاء على الأقل للنظر في الانتهاكات وعقوبات إصدارها ، وقراراتهم متاحة للمحكمة المختصة في غضون 60 يومًا من تاريخ الإخطار.